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邢台市福利彩票中心:眉山樓市2015年3月成交交易數據

摘要:眉山樓市2015年3月成交交易數據

眉山樓市持續回暖,繁榮之下暗藏隱憂

——3月成交2190套,環比上漲36.96%

广东福利彩票中心手机客户端 www.ljbhn.icu   三月一過,連同2015年第一季度成為歷史,眉山樓市延續2月火紅態勢,市場數據持續回暖。隨著限購“松綁”,央行降息,二套房首付“開閘”等政策因素影響,眉山樓市政策環境向好,兩會期間,政府工作報告中釋放出支持居民自住和改善性住房需求信息,更令全國樓市備受鼓舞。按照當前政策基調,新一輪的樓市利好或可期待。

  據眉山市房管局備案數據統計,2015年3月眉山東坡區新房共成交2190套,成交總面積188841.7平方米,成交總金額806796552元,較之2月成交1599套,成交總面積144692.63平方米,成交總金額729401569.87元,分別環比上漲36.96%、30.51%、10.61%,市場數據的持續回暖,有春節返鄉置業及備案后置的客觀性,同時也要意識到時下各大樓盤客戶拜訪量急劇下降的隱憂。第二季度能否承接一季度的火熱,眉山地產人為之繃緊神經。

  據各樓盤反饋信息顯示,春節過后,市場趨于平淡,多數項目來訪量明顯下降,客戶的入市積極性亦有所下降,非熱點項目認籌情況不甚理想。然而,市場的暗流涌動并未直接表現在3月銷售數據表中。究其原因有四 :其一,3月5日,國務院總理李克強在政府工作報告中明確提出,穩定住房消費,堅持分類指導,支持居民自住和改善性住房需求。國家政策面的直接支持,在大范圍內提振市場信心,進一步助推全國樓市穩定發展;其二,就眉山本地市場而言,人口紅利褪去,剛性主力市場萎縮,客戶需求更為多元化,與此同時,房地產商圍繞著開發土地便能帶來黃金價值的時代已然過去,紛紛從開發導向轉向服務導向,改善性需求得到進一步釋放,尤其是高端改善性需求的積極入市,如龍璽臺等,為3月樓市提供了有力支持;其三,“30年最晚春節”造成眉山樓市消費時段的順延。一方面受二月火熱樓市慣性沖擊,二一方面受后置備案等因素影響,市場熱度得以延續;其四,個別品牌項目長期處于消費熱點,為樓市的基本穩定提供數據支持。

  單盤數據分析:

  在三月銷售數據中,眉山東坡區新房成交量沖破二字頭,達2190套。其中,龍躍•熙炎景城項目以541套,成交面積4868.28平方米,合同總金額183454828元,雄踞銷冠王寶座。除去集中備案等因素,項目地段優勢也助力其在3月市場中獨占鰲頭。與此同時,為應對“節后綜合癥”,迎接“金三銀四”,眾樓盤紛紛舉行降價促銷活動,并在3月榜單中有所斬獲。

  值得一提的是,陽光•世紀風景成交197套,環比上漲27.92%,金府•玉龍半島成交94套,環比上漲34.29%,二者作為品牌樓盤的代表項目,皆長期盤踞五強榜單,市場認可度的居高不下,基本面持續向好。在此基礎上,二者都在一季度加大了促銷力度,對持觀望態度的消費者,吸引力可見一斑。數據顯示,二者成交均價分別為4238元/平方米,4307元/平方米,環比下跌3.27%,4.71%,在某種程度上,以價換量的情況依然存在。

  住宅成交均價分析:

  三月成交均價為4272元/平方米,相較于2月4989元/平方米,環比下跌14.37%。然而,2月房價的組成結構有其特殊性,龍璽臺高端別墅大舉入市,造成成交均價的虛高,其數據對于常態下的眉山樓市不具備參考價值。因此,3月均價的陡然下跌,并不能被看做房價再次入冬的標識。事實上,與1月3854元/平方米均價相比,3月成交均價已上漲10.85%,漲幅突破兩位數,其數據也更接近當下市場行情,預示著眉山房價已逐步扭轉下行態勢,止跌回升,然而考慮到“高庫存”仍是2015年眉山房企最大挑戰,一些房企仍需要繼續“以價換量”回籠資金,房價進一步大幅上漲的可能性不大。

  通過眉山購房網大數據庫的分析,自2012年到2015年,第一季度成交均價分別為:3812.52元/平方米、4315.499元/平方米、4192.89元/平方米、4371.78元/平方米。房價雖時有波動,但皆在可控范圍之內,預計未來眉山房價仍將在小范圍內波動,但總體走勢趨穩。

  純商業數據分析:

  當下,住宅市場進入深度調控,雖市場已出現回暖跡象,但仍有個別房企深陷泥潭不能自拔,開發商“破產”、“跑路”的消息不絕于耳,市場信心難以在短時間內完全恢復。于此同時,商業地產依靠著厚積薄發的行業優勢,逐步成為地產商、投資客眼中的“小鮮肉”。

  眉山房管局備案數據顯示,2015年3月眉山商業項成交157套,成交總面積11234.37平方米,合同總金額89987728.5元,環比上漲65.26%,133.08%,113.69%,增長幅度大大高于住宅市場,究其原因:一方面,眉山商業地產仍處于勃興階段,原有基數小,也造成了相對較高的增幅;另一方面,供需市場的相輔相成,較高的市場預期,為商業地產的興起攢足了力道。其中,圣豐國際以近五成的市場占有率蟬聯銷冠王,成交量73套,環比上漲12.31%。獨具特色的市場定位,將民生經濟極致演繹,為項目的成功奠定了堅實的基石。此外各房地產商紛紛在其住宅項目上配套底商,以增加項目的配套及利潤值。其中摘得榜眼的鴻通地產深諳此道,以金色春天、東湖春天、春天公館三大住宅項目商業配套,取得三月商業成交39套的輝煌戰績,成交總面積、成交總金額更是反超盛豐國際,是為名副其實的商業銷冠王。此外,五洲國際裝飾博覽城、萬景•九巷十坊等項目也在3月榜單中有所斬獲,合力助推3月商業地產數據的大放異彩。

  商業地產延伸:

  商業的集中放量為眉山樓市帶來春天,同時也帶來巨大的招商、銷售壓力。據眉山搜房網大數據庫顯示,今年眉山樓市商業的供量將在200萬平方米以上,對比2014年住宅銷售總量130萬平方米,商業的前景較為堪憂。為此,本網特梳理商業的三大要穴,希望對眉山的投資客、經營戶有所借鑒:

  第一,地理位置。馳騁房地產40年之久的李嘉誠在“地段論”里強調,決定地產價值的考量因素第一是地段,第二是地段,第三還是地段。鎖定了黃金地段,相當于鎖定了地塊核心商圈內的有效消費群體。縱觀全球商業地產行為,選擇城市核心區域的熱門地段,常常能助力項目搶占先機匯集商氣。在眉山此類項目的代表有:雕像國際廣場、追夢城、?;?#8226;都市理想等。一者位居老城中心,一者位居新城市中心,自項目啟動開始,便占據得天獨厚的地理優勢。

  第二,項目定位,業態規劃。現代商業競爭激烈,沒有特色的定位很難在現下商業市場形成消費黏性,同時沒有合理的業態布局,也終將割裂商業項目的整體性,造成業態的重復紊亂。在眉山業態清晰,規劃科學的項目代表有:萬景•追夢城、玫瑰園•拾柒街、凡絢家居建材廣場、悅北天街、雕像國際廣場等,其項目定位、業態布局各具一格,能在一定程度上免于同質化的沖擊。

  第三,專業商業運營管理公司保駕護航。與投資住宅市場主要依靠物業的升值不同,商業地產的投資價值與后期的商業運營能力休戚相關。在實現商業中心的持續競爭力的過程中,強大的精英運營團隊必不可少。眉山此方面做的較為出色的有眉州公館•拾柒街、萬景•九巷十坊,項目通過統一定位、統一招商、統一運營、統一宣傳的運營規劃,為后續市場的持續激活提供了有力保障。

  商業地產結語:

  回歸本地市場,千年眉州稟賦特異,既有深厚的三蘇文化作城市名片,又有350萬人口作消費支撐,隨著高鐵的開行,其商業價值已成井噴之勢,然而,除去個別項目的自我要求,眉山商業地產項目鮮少引進專業化商業運營管理團隊,因缺少專業的商業運營而失敗的例子更是比比皆是,如義烏商貿城、金羅馬廣場、巴黎春天等。重開發輕運營的模式也已經不適應當前發展,商業地產必須向精細化、集約化方向發展,本網期待著眉山的開發商能將商業運營前置,并貫穿整個招商、運營全過程,以確保眉山商業能夠穩步前行。

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