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安阳福利彩票中心:2018年上半年房地產市場形勢分析與全年展望

摘要:眉山購房網發布:2018年上半年,無論是從政策層面還是市場層面,房地產市場都熱度不減。在政策層面,中央和地方政府繼續積極出臺有效措施,在抑制非理性住房需求的同時,注重加大有效供給的增加,以緩解供求矛盾,保持房價基本穩定。

广东福利彩票中心手机客户端 www.ljbhn.icu   眉山購房網發布:2018年上半年,無論是從政策層面還是市場層面,房地產市場都熱度不減。在政策層面,中央和地方政府繼續積極出臺有效措施,在抑制非理性住房需求的同時,注重加大有效供給的增加,以緩解供求矛盾,保持房價基本穩定。在市場層面,整體呈現出投資穩、銷售落、價格漲的發展態勢,區域分化特征加劇,個別城市房價漲幅明顯加大。

  展望下半年房地產市場,預計在政策和市場雙方力量的共同影響下,市場熱度將有所下降,供求結構性矛盾有所緩解,市場將會感受到“七月流火秋風起,九月授衣寒意濃”的絲絲涼意,多數指標增速放緩,房地產企業銷售壓力加大,區域分化特征繼續加強,。

  一、2018年上半年房地產政策出臺情況

  2018年上半年,房地產市場調控熱鬧紛呈,中央繼續堅持“房住不炒”總基調,貨幣政策保持穩健中性,金融去杠桿與防風險并行。各地政策頻出,尤其是與房地產市場秩序和穩定房價有關的政策是焦點,各線城市調控政策持續保持高壓。

  從中央層面看,在“兩會”報告再次強調“房住不炒”和“差別化調控”后,發改委、住建部、自然資源部、證監會等部委就主題公園建設、高鐵站周邊區域合理開發建設、住房租賃資產證券化、房地產市場調控、房地產市場秩序等方面出臺了指導意見,以解決房地產開發建設和運營銷售過程中的部分突出問題。6月28日,住房城鄉建設部會同中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會等六部委聯合印發了《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為 治理房地產市場亂象專項行動的通知》,決定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。7月初,國開行將合同審查權限統一到總行,引發市場高度關注,但防范地方政府過度舉債,控制棚改成本已漸行漸近。

  從地方層面看,房地產調控政策密集出臺,“四限”政策持續保持高壓,覆蓋城市范圍進一步增多;部分城市一二手房價格倒掛明顯,催生公證搖號政策持續升級,剛需優先和限制企業購房成為公證搖號的新趨向;“搶人大戰”在快速升溫后向理性回歸,多城下調人才落戶門檻,短期助推當地市場量價齊升,長期仍需尋求產業和配套的支撐;海南、丹東等短期熱點城市在房價出現異動時,政府迅速采取措施,抑制投機性需求,取得一定成效。

  二、當前房地產運行特征分析

  2018年上半年,全國房地產市場延續了2017年的總體發展態勢。在政策的引導下銷售面積增速保持回落,但投資增速意外回升,土地購置和新開工意愿相對較強,區域分化特征較強,房價再現上漲趨勢。不同等級城市分化明顯,一線城市量縮價穩,二線城市量升價漲,三四線城市則量穩價升,同一等級內部城市也開始出現分化。

  具體來看,呈現以下六個方面的特征:

  1.投資增速保持高位小幅回落,土地購置費“虛火”持續

  2018年1-6月份,全國房地產開發投資完成55531億元,同比名義增長9.7%,增速比1-3月份回落0.7個百分點。其中,商品住宅投資加速趨勢更為明顯,上半年,商品住宅完成投資38990億元,增長13.6%,增速比同期房地產投資增速快3.9個百分點。

  從當季增速來看,2018年2季度,全國房地產開發投資和商品住宅投資分別增長9.3%和13.8%,均處相對高位。自2017年1季度起,商品住宅投資增速連續6個月季度快于房地產開發投資增速,房地產開發投資呈現出“住宅強、商辦弱”的典型特點。2018年2季度當季,商品住宅投資增長13.8%,增速比同期房地產投資增速快4.5個百分點,同期商業營業用房和辦公樓投資則分別下降11.7%和16.5%。

  從投資構成來看,房地產投資的快速增長主要是受土地購置費增長較快的影響所致,根據測算,2018年1-6月,土地購置費對房地產開發投資的貢獻率達122.1%,直接拉動房地產投資增長12.7個百分點。而建筑安裝工程則出現負增長,其對房地產開發投資的貢獻率為-22.5%。如果剔除掉土地購置費對房地產開發投資的干擾,房地產開發投資已連續4個月出現負增長。

  分行政區域看,2018年1-6月,東北、華南、華東等3個區域增長較快,增速超過10%。、華中、西南、西北地區增速居中,分別增長7.6%、3.5%和0.8%?;鋇厙鼙本?、河北、內蒙古等省市區投資下降影響,整體保持負增長,下降3.8%。

  2、土地購置及新開工面積等先行指標出現回升,地價漲幅有所上揚

  2018上半年,房地產先行指標增速出現回升。從土地購置面積看,增速由1-3月的增長0.7%提高至上半年的增長7.2%,增速提高了6.5個百分點。從商品房新開工面積看,增速由1季度的增長9.7%提高至上半年的11.8%,提高了2.1個百分點。

  2季度當季,土地購置面積和商品房新開工面積分別為7283和61202萬平方米,土地購置面積創下2015年以來單季新高,商品房新開工面積創指標發布以來新高。這兩項指標的回升,主要有兩方面原因:一是隨著企業房屋銷售的改善和房屋庫存的下降,企業土地儲備規模顯得不足,有補庫存的動力;二是隨著房地產融資渠道的規范與收緊,加速周轉、保證現金流充足成為眾多房企的必然選擇,新開工意愿增強。先行指標回升表明市場主體對未來市場走勢仍較為樂觀,未來市場投資有托底支撐。

  分區域看,2018年1-6月,西南、華東、東北、華南等4個區域新開工增長較快,增速超過10%。,華中、華北地區增速居中,分別增長9.6%和1.1%。西北地區受甘肅、青海、寧夏、新疆等省區投資下降影響,整體保持負增長,下降20.2%。

  2018年上半年,土地市場供求較為旺盛。據國家信息中心“宏觀經濟與房地產數據庫”數據,上半年全國通過招拍掛方式共成交土地33837宗,成交面積為110864萬平方米,同比增長27.4%,成交價款達26850億元,同比增長39.4%,增速均創2014年來同期新高。

  從地價數據看,2018年上半年,全國106個監測城市地價總體水平為4221元/平方米,商服、住宅、工業地價分別為7439元/平方米、6831元/平方米和821元/平方米,環比分別上漲1.75%、1.21%、2.48%和1.0%。住宅地價在連續三個季度降速后再現回升,處于較高位運行,綜合、工業地價增速上升,商服地價增速放緩。分城市級別看,一線、二線、三線城市綜合、住宅、工業地價環比增速均上升,商服地價環比增速放緩,其中三線城市住宅地價環比漲幅最高,環比上漲3.08%,一線城市次之,二線城市最低。

  3、商品房銷售形勢好中帶憂,中西部地區領漲

  2018年1-6月份,全國商品房銷售面積實現77143萬平方米,同比增長3.3%,增速較1季度回落0.3個百分點,但與1-5月相比,增速回升0.4個百分點。受價格漲幅上升影響,商品房銷售額實現66945億元,增長13.2%,增速較1季度提高1.8個百分點。

  分季度看,自2017年3季度以來,全國商品房銷售面積已連續四季度保持在5%以內,盡管2018年銷售面積增速有所回升,但動力不足,銷售面積增速難以回到5%以上。特別是在政策繼續加碼和貨幣保持穩健中性的前提下,居民購買力又大量被透支,房屋銷售外強中干,未來房屋銷售面積增速有下行的壓力。

  分地區看,中部和西部地區商品房銷售面積增長較快,分別增長12.8%和10%,而東部地區和東北地區銷售面積則出現負增長,分別下降5.4%和1.1%。這一方面表明當前房地產區域分化的特征在加強,另一方面也警示著中西部地區的銷售增長在很大程度上是受棚改的推動和房價上漲的恐慌,其實際需求在被透支。

  在銷售面積增速放緩的同時,待售面積降幅卻開始收窄。截至2018年6月末,全國商品房待售面積為5.51億平方米,連續20個月保持同比下降,同比下降14.7%,降幅與2018年3月末相比收窄2個百分點,與5月末相比收窄0.5個百分點。商品房待售面積降幅連續4個月收窄,這表明持續3年的“去庫存”政策,未來存在逐步退出可能。

  4、房地產企業資金來源比重變化明顯,國內貸款和個人按揭貸款占比下降明顯,企業更加依賴銷售回款

  2018年1-6月,房地產開發企業到位資金79287億元,同比增長4.6%,增速與一季度相比上升1.5個百分點,但與同期房地產開發投資增速相比低5.1個百分點。

  分資金來源渠道看,國內貸款、利用外資、個人按揭貸款和其他資金來源均出現負增長,降幅分別為7.9、73.1、4和0.8個百分點,體現了融資收緊和整體降杠桿對房地產企業的影響。企業自籌資金、定金及預收款則保持增長,增速分別為9.7%和12.5%,表明企業自籌和銷售改善是保持企業資金來源平穩的重要手段。從比重上看,定金及預收款和企業自籌資金占比較高,分別占資金來源的32.9%和32.2%,與上年同期相比比重分別提高2.3和1.5個百分點,國內貸款和個人按揭貸款占企業資金來源的比重均在15%左右,比重與上年同期相比分別下降2.1和1.3個百分點。

  2018年上半年,金融機構房地產貸款余額增速保持平穩,個人住房貸款余額增速繼續回落。截止2018年6月末,全國主要金融機構(含外資)房地產貸款余額為35.78萬億元,同比增長20.4%,增速比3月末小幅提高0.1個百分點。其中,個人住房貸款余額為23.84萬億元,同比增長18.6%,增速比上季末低2.2個百分點。上半年,房地產貸款新增3.54萬億元,占同期各項貸款增量的比重比2017年全年低1.9個百分點,但比一季度小幅提高0.1個百分點。從各季度當季貸款余額增量來看,2018年2季度房地產貸款余額凈增1.64萬億,該規模僅次于上季度的1.9萬億和2017年1季度的1.71萬億,同比增長23.3%,增速比上季度上升12.2個百分點,房地產行業杠桿水平出現小幅反彈。

  5、房價漲幅明顯提高,二三線城市房價調控壓力加大

  2018年上半年,全國商品房成交均價8678元/平方米,同比增長9.5%,增幅比去年同期上升4.9個百分點,較2018年一季度上升3.9個百分點,漲幅明顯提高。其中住宅成交均價8467元/平方米,同比增長11.3%。從全國四大地區看,西部地區平均房價漲幅最高,上漲16.5%,東北地區次之,上漲15.4%,中部地區和東部地區漲幅相對略低,分別上漲12.6%和9.8%。

  分區域看,2018年1-5月,華南地區平均房價最高,達到11171元/平方米,華東次之,華中地區平均房價最低,為6524元/平方米。從平均房價漲幅來看,西北、西南、東北漲幅較快,均超過15%,華中、華東、華南等區域房價漲幅居民,漲幅在8%-12%之間,華北地區主要受區域內成交結構變化影響,出現下跌,跌幅為10.5%。

  從70個大中城市商品住宅價格指數來看,2018年6月,70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲4.2%,漲幅比3月提高0.6個百分點,環比上漲1%,漲幅比3月提高0.7個百分點,房價漲幅再現抬頭跡象。

  從近9個月房價環比漲幅排名居前的城市名單來看,主要集中在西部地區、東北地區和海南省。其中,出現次數較多的城市有大連(5次)、???5次)、三亞(5次)、大理(4次)、丹東(4次)、哈爾濱(4次)、西安(4次)、西寧(4次)、遵義(4次)等,表明當前這些區域的房價上漲壓力較大,房價漲幅偏高,未來存在調控升級的必要性和可能性。

  分城市等級看,2018年6月,各等級類型城市房價指數均保持上漲,其中一線城市平均上漲0.6%,二線城市平均上漲1.4%,三線城市平均上漲1.2%,四線城市平均上漲0.9%,二線城市在各類城市中漲幅最快。從近期趨勢上看,一線城市調控效果顯著,漲幅連續15個月保持最低,二線城市房價指數加速上行,連續超過三線和四線城市的平均漲幅,漲幅居于首位,三線和四線城市的漲幅也有所擴大,調控任務仍較為艱巨。

  6、標桿企業整體銷售形勢較好,行業集中度提高

  2018年上半年,標桿房地產企業銷售形勢整體較好,行業集中度進一步提高。根據上市公司公告數據,42家房地產企業共實現銷售面積22068萬平方米,按可比口徑計算增長30.4%,實現銷售額30282億元,按可比口徑計算增長33.2%。與同期全國商品房銷售面積和銷售額增速相比,分別快27.1和20個百分點。

  分企業看,碧桂園、恒大、萬科、保利地產、融創中國占據銷售面積前5位,均超過1000萬平方米。中國建筑、中國海外、新城控股、龍湖地產、華潤置地銷售面積在500萬至1000萬平方米之間。從增速上看,中國奧園、新城控股、融創中國、合景泰富等4個企業銷售面積增速超過100%,中駿置業、中國金茂、花樣年、瑞安房地產等企業的銷售增速也在50%以上。

  從銷售額看,有17家企業銷售額超過500億元,其中,碧桂園、萬科、恒大穩居前三甲。從增速上看,中國金茂、新城發展、融創中國增速較快,分別增長197.7%、94.2%和76%,金地集團是500億以上房企中唯一出現下跌的企業,下降10.3%。

  與標桿企業的銷售保持高增長形成鮮明對比的是,中小房企房屋銷售形勢偏緊,壓力較大。根據標桿企業銷售數據進行反向推算,2018年上半年,中小房企(非標桿企業)實現房屋銷售面積55075萬平方米,銷售額36663億元,同比分別下降5.1和0.7個百分點。這與標桿企業實現的30%以上的銷售增速形成明顯反差,表明當前中小房企銷售形勢較緊,企業資金鏈風險上升,有關企業和政府管理部門需提高警惕。

  三、2018年下半年房地產市場展望

  總體來看,2018年上半年房地產行業多項指標都好于預期,投資高位趨穩、銷售穩中有升,基本符合調控政策的目標。但房價漲幅擴大、市場秩序較亂、企業資金壓力上升等問題仍較為突出。

  下半年,在整體調控不放松的前提下,房地產政策預計會在這幾方面繼續查漏補缺,因城施策措施更加精準。從政策取向上看,差別化調控和保障合理購房需求仍是未來房地產調控的基本,地方政府的政策手段更加多樣化。同時針對當前房屋庫存持續下降,房價上漲抬頭的新趨勢,去庫存政策將會逐漸淡出,特別是那些供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市,穩定房價將成為政府調控的首要目標。在穩定房價的同時,住房租賃市場開始發力,預計未來租賃型住房供應將會出現“井噴式”增長,住房市場體系更加健全。

  從市場的層面看,當前房地產銷售形勢整體較好主要有三方面原因:一是棚改貨幣化提升了三四線城市居民的購買力,二是房價上漲帶來的恐慌性購房以及投資性購房需求上升,三是城市群規劃的推進實施提升了中心城市及周邊城市的區位價值,人口集聚效應增強。下半年,隨著各地穩定房價政策的繼續出臺,房價上漲預期會有所下降,同時棚改在上半年已完成全年目標62.5%的基礎上,棚改貨幣化進程會有所放緩。受多方面因素的影響,預計下半年房地產市場整體會降溫,市場銷售將向理性回歸,城市分化將會加劇。

  根據ARIMA預測模型,同時結合我們的分析和判斷,我們對2018年全年的房地產主要指標預測如下:

  第一,受房地產調控政策繼續保持高壓和土地購置費用拉動效應下降的影響,投資增速將保持個位數增長。我們仍保留此前對2018年房地產投資走勢保持“高開平走”的基本判斷,預計全年房地產開發投資將增長6.4%左右。

  第二,房屋銷售繼續回落,全年商品房銷售面積出現小幅下降,但銷售額仍保持正增長。從近期中央及各地房地產調控政策的取向來看,穩定房價仍是政府調控的首要任務,去庫存的壓力有所減弱,棚改貨幣化進程會略有放緩,預計下半年房屋銷售形勢會有所下滑,全年房屋銷售面積增速將會出現負增長,跌幅在1.5個百分點左右。

  第三,土地購置面積和新開工面積保持增長,但增速回落,預計二者增速均在5%以內。上半年,房地產企業購置土地意愿和新開工意愿較強,后期,隨著房地產調控政策的完善,未來商品房銷售形勢并不樂觀,市場預期會制約土地購置和新開工的繼續增長。綜合考慮,預計全年土地購置面積實現26322萬平方米,增長3.2%,保持低速增長。

  第四,商品房平均價格漲幅回落。從房價走勢來看,預計隨著房屋銷售面積增速的放緩和房貸實際利率的上行,預計房價上漲的動力會有所減弱,同時對于公證搖號購房政策的不斷完善,投機性需求被迫離場,市場供求矛盾緩解,未來房價漲幅會出現回落,預計全年商品房平均價格漲幅在7%左右。

  第五,區域分化特征仍將延續?;?、西南、華東、華南地區整體形勢相對略好,東北、西北、華北地區整體仍然承壓。

  詩經云,“七月流火,九月授衣”,這正是下半年房地產市場的貼切寫照。預計在政策和市場雙方力量的共同影響下,市場將會感受到“七月流火秋風起,九月授衣寒意濃”的絲絲涼意,住房供求結構性矛盾有所緩解,企業銷售壓力加大,房價漲幅回落,區域分化特征繼續加強,市場逐步向理性回歸。

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