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3d彩票中心彩票图库:仁壽視高綜合體可行性報告

广东福利彩票中心手机客户端 www.ljbhn.icu   第一章 申報單位及項目情況

  1.1項目申報單位概況

  1.2項目概況

  第二章 發展規劃、產業政策及行業準入分析

  2.1發展規劃

  2.2產業政策

  2.3行業準入分析

  第三章 資源開發及綜合利用分析

  3.1資源開發利用

  第四章 節能方案分析

  4.1設計依據

  4.2項目能源消耗種類和數量分析

  4.3項目所在地能源供應狀況分析

  4.4節能推施

  4.5建筑節能

  4.6能源管理

  4.7節能效果分析結論與建議

  第五章 建設用地、征地分析

  5.1項目選址及用地方案

  5.2 土地利用合理性分析

  5.3本項目用地合理性分析

  第六章環境和生態影響分析“...

  6. 1環境現狀

  6.2采用的環境?;け曜?/span>

  6.3項目對生態環境的影響分析

  6.4生態環境?;ご朧?/span>

  6.5地質災害影響分析

  第七章 經濟影響分析

  7.1投資估算及資金籌措

  7.2財務分析

  第八章社會影響分析

  8.1社會效果影響分析

  8.2社會影響分析結論

  附:營業執照、組織機構代碼、項目規劃圖

  第一章申報單位及項目情況

  1.1項目申報單位概況

  企業名稱:仁壽怡宏房地產開發有限公司

  法定地址:仁壽視高經濟開發區

  法人代表:張金燦

  注冊資本:10000萬

  公司類型:有限公司

  經營范圍:房地產開發

  1.2項目概況

  1. 2.1項目名稱:視高綜合體

  1. 2.2項目建設地址

  本項目擬建于天府新區視高經濟開發區

  1. 2.3 建設規模與內容

  建設規模:視高綜合體總建筑面積69898.04平方米,規劃總建筑面積270983平方米。

  建設內容:傾力打造大型圖書音像制品采購中心;高端服務、娛樂餐飲、酒店、高檔公寓、優質幼稚園為一體的大型商貿城市綜合體。結合周邊充沛的高校人才和研發資源,以商貿聚人氣,力促視高經濟發展。

  1. 2.4項目實施進度計劃

  本項目從2013年11月開始前期準備工作,然后進行工程建設工作,至2015年6月項目竣工驗收,交付使用,總工期為18個月。

  1.2.5項目投資與資金籌措

  本項目總投資60000萬元,全部為建設單位自籌資金。

  1. 2.6項目建設背景

  天府新區,以國家級新區的規劃理念,承載著“內陸開放門戶、國家增長引擎、區域輻射中心、科學發展示范”的使命。近年來,天府新區以高標準規劃,高起點建設,高速度推進,已進入快速發展的軌跡,視高經開區作為天府新區的重要組成部分,成都南大門,隨著天府仁壽大道的開工建設,視高經開區迎來了大發展時代。

  1.2.7市場分析

  1、投資環境分析

  城市區位

  視高經濟開發區位于仁壽縣視高鎮奮勇村,西臨20米寬規劃道路,東至景觀大道,南到成黑快速通道,北臨商業街延伸線。本項目土地面積104.85畝,預計總投資6億元,項目總建筑面約27.09萬平米。

  視高經濟開發區其發展規劃于2008年5月獲省發改委批準,2011年正式被納入天府新區規劃范圍。目前視高經開區共簽約入駐企業128戶。本項目處于視高經濟開發區核心位置,距成都新政務中心28公里,雙流國際機場32公里,成都第二機場30公里,成都第二繞城高速10公里,成都經濟平原區環線高速5公里。國道213線、成赤高速公路、成黑快速通道及擬建的成都市天府大道延伸線、成黃輕軌縱貫園區。天府大道通車后,驅車至成都市僅需二十余分鐘;輕軌開通后,乘車至成都更僅需十多分鐘,交通十分便利。

  空間發展戰略

  HOPSCA(城市綜合體)集聚九大功能特征,是綜合各類建筑群集聚,是一個高端的造城發展模式,涵蓋了城市發展所需要的各種要素和功能。能夠成為視高經開區的商業中心,為視高經開區發展及商業檔次提升起到重大的驅動作用。

  項目發展目標

  根據HOPSCA“資源共生、聚合增值”的城市精神,結合視高經開區城市特征和項目特征,把項目打造成為國際視高的都市生活中心、魅力視高的城市新名片、視高城市升級的新引擎,全面促進視高城市的快速發展,

  中心城區規劃布局

  項目站在視高經開區城市發展的高度,以國際的視野,結合視高商業市場要求,擬把項目打造成為:集“星級酒店、綜合購物、時尚休閑、都市娛樂、特色餐飲、商務辦公、生活居家”等為一體的現代化都市商業中心

  一、酒店項目

  酒店總建筑面積約20600萬平方米,總房間數量約150-200間,并配置大型會議、中餐、西餐、康體中心、娛樂休閑等功能配套,滿足消費者的多樣化需求。作為視高首個高級酒店,項目高級酒店的打造,不僅提升了視高城市配套的能級,也是視高成都新地標。

  二、大型圖書音像制品采購中心

  根據項目定位,項目將配置一個建筑面積18300平方米的大型圖書音像制品采購中心,為天府新區及周邊企業、各大單位、老百姓提供各類圖書、音像制品,豐富文化知識生活。

  三、大型購物中心(含百貨與超市)

  根據視高經開區市場特征,項目擬配置一個建筑面積約41960平方米的大型購物中心,打造精品百貨和購物超市。

  精品百貨店:將引進一家國內知名品牌百貨商家,如王府井、仁和春天等同檔次的國內知名品牌商家,促進視高商業市場大提升。

  百貨賣場附屬業態:

  • 電影院;

  • 健身房;

  • 品牌西餐;

  • 美食廣場等

  超市:將引進國內知名品牌超市和百貨運營商,如人人樂、好又多等。項目超市的打造,將促進視高都市生活方式的進一步發展。

  四、優質幼稚園

  為城市居住配套,為解決園區產業工人子女就近入園的困難,引進類似金蘋果幼兒園的優質幼稚園。建筑面積約3000平米。

  3、總體供求情況

  目前視高經濟開發區現有人口1萬余人,在2015年園區引進的四川科技職業學院和成都信息工程學院將建成投運,預計人口將達到5萬人。在2020年園區人口將達到10萬人。這將是一個巨大的消費群體和潛在市場。

  4、項目競爭能力分析

  城市綜合體,這個在國內新興的地產模式引起越來越多城市主導者的矚目。城市綜合體凝聚居住、辦公、商業、休閑、酒店等各大城市功能于一體,會促使城市向多中心、多特色方向發展,并帶動一座城市整體現代化水平的躍升。

  城市綜合體是城市發展的引擎

  大力發展城市綜合體,或許正是一把開啟新時代之門的鉑金鑰匙。大力發展城市綜合體,將有利于提高城市土地資源的集約化,改善城市交通擁堵,吸引更多全球和國內一流企業、一流人才以及資金、技術和信息的聚集,從而像引擎一般為城市現代化建設提供源源不斷的動力。

  無數的事實證明,打造高水準、大規模和國際化的城市綜合體是一條勢在必行之路。

  隨著天府新區的快速發展,視高經開區要形成“有特色、無落差”的發展格局,視高經開區必須以“產城一體”的發展理念,進行全面提檔升級。視高經開區要實現“產城一體”的發展,實現與天府新區“有特色、無落差”的快速提升,需要一個大型的、現代的商業綜合體作為視高經開區升級引擎,促進視高經開區的快速升級。

  目前的天府新區視高經濟開發區正處在產城一體化的形成期,怡宏房地產開發公司此時抓住發展契機,成為視高經濟開發區新的經濟增長點,這是其他開發公司不可比擬的。

  1.2.8

  1.施工場地

  擬建場址地形開闊,交通便利,項目建設地點有空地可做為本期工程的施工場地,無須另外租用施工場地.

  2施工道路

  東西兩道便利通行,不影響周邊百姓的日常生活。

  3施工能源

  本項目電源由園區供電網絡引入,電源引入及配出電纜釆用直埋方式救設施工用氧氣,乙炔氣由施工單位自備,分散供應,在施工過程中應注意安全.

  1.2.9總體設計方案

  1.2.9.1總體規劃

  1、定位:根據項目功能定位,項目最終形成“一街區、一居住、兩大賣場”的功能業態組合

  1.2.9.2建筑設計

  設計依據

  甲力提供的用地紅線范圍及任務書

  規劃部門提供的建設項目綜合管網設計基本原則

  規劃部門提供的城鄉規劃局建設項目規劃條件表

  《民用建筑設計通則》

  《髙層民用建筑設計防火規范》

  《辦公建筑設計規范》

  《商店建筑設計規范》

  《汽車庫設計規范》

  《汽車庫、修車庫、侉車場設計防火規范》

  眉山市城市規劃管理相關條例

  眉山市規劃局提供的規劃要點及相關規定

  國家相關建筑法規.規范

  本項目總體設計如下:

  1、 外部空間:

  在商業入口處處置商業公共廣場,一方面便于組織大量的商業人流,另一方面有利于形成商業裙樓的公共形象,提升建筑的整體檔次。

  2、立面造型

  立面造型的原則是體現該項目在商務區的定位—高端酒店式公寓產品,商業及辦公綜合體,力求體現大氣尊貴的感覺。

  道路交通組織

  道路交通力求簡潔實用,路線設計可以使人便捷地到達每個功能入口.同時與基地出入口,域市道路能夠很好地銜接,沿建筑周邊道路可以滿足消防及疏散要求.

  公共停車場,有兩個車行出入口,均開向規劃四路。南地塊:地坱共有三個車行出入口分別開向規劃二路和規劃四路,地塊內部通過消防車道環通并與規劃道路連通:南北向內街道路兼做消防車道,保證消防車的快速便捷到達撲救點.本地塊有大量的商業辦公車流,因此沿南地塊三個端角均勻地下車庫出入口,使車輛能暢通地由各個入口直接進入地下地庫.

  空間布局與功能分布:

  本項目的各部功能:在設計中共包括商業及四棟高層建筑.

  其中四棟高層住宅主體均為21層. 地下停車庫擁有1998個車位

  1.2.9.3結構設計

  執行規范

  《建筑結構荷載規范》 (GB 50009-2001)

  《混凝土結構設計規范》(GB 50010-2002》

  《建筑地基基礎設計規范》 (GB 50007-2002)

  《建筑工程抗蔴設計規范》(GB 50011-2001)

  1.2.9.4配套工程方案

  給排水工程

  1、設計依據

  總圖土建專業提供的資料

  國家現行的工程建設規范和標準

  《建筑給水排水設計規范》

  《建筑設計防火規范》

  《室外給水設計規范》

  《室外排水設計規范》

  2、設計范圍

  本項目建筑物的給水,排水工程及消防工程的設計

  3、給水

  本項目水源由市政管網供給,規劃從 園區供水管網引入給水管,滿足規劃區用水量要求.給水主管道環狀及枝狀布置,消水栓按 米服務半徑設置.

  4、排水

  水管網:采取雨污分流制,生活污水經化糞池沉淀處理后排入市政污水管網,雨水經過收集后部分進行綠化帶的灌溉,其余部分排入市政雨水管網。

  5、通風部分

  各建筑物內無窗及設固定窗扇的衛生間均設機械排風

  供電工程

  1、供電系統:

  本項目供電電源由市政供電網絡引入,電源為380/220V項目區內設總變配電室,各單體建筑物均設低壓配電間,以放射或樹干式方式為動力及照明供電,并進行電能的再分配和計量.

  2、照明:

  本項目各建筑物內設配電室,由配電室電源總進線動力,照明配電箱,向各層分配電箱以電纜放射式(或樹干式)供電.

  各建筑物均按有關規范規定的等級設計防雷系統,本工程配電系統為TN-C-S接地方式,各變電所變壓器中性點直接接地,各建筑物電源進線設重復接地.

  供配電設計遵循經濟合理,技術先進,節省電能為原則,用電設備選用自然功皁因數髙,損粍低、性能先進的電氣產品,

  合理規劃供電范圍.變電所深入負荷中心,以降低配電線路損耗.

  采用靜電電容器進行無功補償、降低損耗,滿足供電部門要求.

  根據各建筑物的功能及用電負荷性質,設置必要的計量表,進行內部考核。

  實施綠色照明,確定科學的照明控制方式,選用髙效節能照明光源。

  項目智能化工程

  本項目規劃要求有線電視.網絡光纜等涉及信息系統的所有管線均在信息導管內解決.

  為滿足現代辦公、娛樂等需求,本規劃區內將通信、計算和自控等技術運用于各個區域,通過有效的信息傳輸網絡.各系統的優化配置和綜合運用,向用戶提供先進的安全防范、信息服務.物業管理等方面的內容,為用戶創造單權,便捷、高效的使用空間。

  安防系統:在各重點部位設置紅外微波報警器,并使用電視監控攝像機實施監視,聯動控制.

  物業管理方面:采用先進的.成熟的網絡技術和計算機技術,充分利用網絡系統,向用戶提供高效.優質的服務。用戶能在網上查詢物業管理信息、安全防范、消防、建筑監控系統,并與物業管理系統互聯.

  電梯:髙層每單元設置兩部電梯,其中一部消防電梯,平時用作普通電梯,每層設停站。

  消防系統:本項目周圍設環形消防通道,結合變頻調逨泵房,設消防水池,水池容量應滿足用水量最大的一幢建筑消防用水。

  給水管網水壓保證滅火時,消火栓的水壓不小于10米水柱 (以在面算起)室外消火栓的設置間距不小于120米,并從DN150的給水管上接入.

  1.2.9.5環境?;す婊?/span>

  本項目建設前應編制環境影響評價文件,對項目實施后可能產生的環境影響做出分析、預測和評估,提出預防或減輕不良影響的對策和措施,報環保局審批.

  環衛規劃

  根據社會發展的需要,垃圾釆用定點收集,規劃沿本地塊內主要道路上設罝若干垃圾分類收集點,每個垃圾收集點設置70 米服務半徑內,收集的垃圾經壓縮處理后由環衛機構負責清運。

  1.2.10勞動安全衛生

  1、施工期的勞動安全防護

  (1)項目施工期間,對各崗位施工人員,按照國家有關的勞動?;す娑ㄅ潯副匭氳墓ぷ鞣?安全帽、手套、口罩等勞動?;び悶?/span>

  (2)在施工現場,加強對材料、設備的檢查,杜絕不合格的材料,設備對人員的傷害,加大對安全工作的投人,完善各種安全防護設施。

  (3)項目施工單位要加強對施工人員的安全法律、法規、安全生產知識,安全操作技能教宵并進行嚴格考核,合格后,方可進場作業.

  (4)在施工現場設固定的安全管理員,對危險性大的腳手架,起重機搭設和拆除,機械設備吊裝,用電設備工作,基礎土方開挖等進行監督和控制。

  (5)施工單位要規范項目的施工安全行為.

  2、運營期項目區的安全衛生

  (1)建筑物間距、結構設計按安全防火規范有關規定進行;各建筑物按7度設防,以防震災;各建筑物設置避雷針,以防雷擊造成火災:合理設計住宅內廚房結構,使油煙通過豎向管道向屋頂排放。

  (2)為加強項目區的安全防護,專門設置智能小區閉路監視系統。這種系統的圖像監控具有及時、真實,傳送信息量大等特點,它將周界防盜報警、防火報警、圖像監控,出入口通道管理系統、電腦中心管理綜合在一起,形成一個現代化、多功能、全自動的動態綜合管理.

  (3)對于易燃、易爆的房間,設備和燈具,均選用防爆型;各種電氣設備安裝必要的?;ぴ⒔邪踩擁乇;?,同時設罝明顯的安全標志。

  (4)項目內設置多處垃圾收集點,使垃圾集中處理,既可減少空氣污染又可保證廢品的回收再利用。

  1.2.9組織結構

  本項目的工作開展實行總經理負責制,將主要設置辦公室,人事部,財務部、材料采購部,預算部、工程部,投資發展部,營銷策劃部.銷售部九個職能部門,各部門之間相互協調,相互 配合,為完成同一個目標而發揮作用。

  1.2.10項目實施進度

  本項目建設期從前期準備.立項,而后進入項目準備階段、項目施工階段,項目竣工驗收階段。項目應盡早開辦,在項目實施過程中,應妥善安排各項工作交叉進行,以縮短工期,本項目各項工作進度具體安排如下:

  (1)2013年11月至2013年12月,前期準備工作和項目報告編制:

  (2)2014年1月至2014年3月,施工圖紙設計及審批;

  (3)2014年3月至2015年6月,土建施工;

  (4)2015年7月,工程驗收交付使用。

  從項目申請報告到工程投入使用,預計時間為18個月.

  第二章 發展規劃、產業政策及行業準入分析

  2.1發展規劃

  在國外早已發展成熟的“城市綜合體”,近年來在國內一些主要城市正以一種新的商業地產模式逐漸發展起來。

  城市綜合體一個顯著特點就是均在所在城市矗立了地標式建筑。在寸土寸金的綜合商業項目開發中,做出這樣的決策和規劃是需要最高決策者具有過人的魄力和前瞻眼光的??攀嬌占滸ㄊ忻窆慍?,居住區休閑活動廣場,大空間尺度的建筑間距及超大綠化園林的高尚社區等。它們為城市增添了市民公共活動場所,為城市增添積聚人氣與活力的城市空間,為城市透出藍天、白云、森林、小溪、詩意…

  城市綜合體在城市化過程中起著營造城市新的商務、商業中心區,打造城市新地標,創造城市活力之源的商業綜合體和居住街區,創造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動廣場;同時,在避免城市中心空洞化,減少城市通勤交通壓力,打造城市“24小時不夜城”等方面起著重要作用.

  一個嶄新的城市綜合體即將在面世,它將會給視高人民帶來前無僅有的最佳視覺空間,為視高打造一個地標式建筑。

  2.2產業政策

  近年來,國家對住房市場實施調控政策,但并未涉及商業地產,這使得很多城市的兩業地產以“城市綜合體”等面目出現,同時,寬松的銀行貸款政策,讓一部分住宅投資者有能力投入到商鋪投資中。各種城市綜合體的不斷問世,商住項目的備受關注,都在說明,在住宅市場遭遇“限購限貸”的政策之下,商業地產走進了一個新的時代,是根據當地的經濟發展情況和城市建設需要應運而生的。

  本項目以科學發展觀為指導,重視經濟社會協調發展,讓廣大群眾共享改革開放發展成果,把不斷提升人民的經濟水平擺在更加突出的位置,是立黨為公、執政為民根本宗旨的具體體現。 該項目建成后,將大大美化城市整體形象,優化投資環境,為視高經濟的穩步發展做出貢獻,必將受到廣大群眾的歡迎和擁護。

  房地產開發有限公司符合國家法律法規,符合眉山市的城市規劃,達到建筑布局合理美觀、基礎設施配套齊全.環境潔凈優美的要求.同時各級政府,主管部門推行有力的保障措施以確保項目的可行性。

  2.3行業準入分析

  1.從事房地產開發的企業需要具備一定的資質,《房地產開發經營管理條例》對房地產企業的設立、管理做出了明確的規定。房地產開發企業是依法設立,具有企業法人資格的經濟實體,為了加強對房地產開發企業的管理,規范房地產開發企業的行為,建設部于2000年3月發市了《房地產開發企業資質管理規定》(建設部令第77號),對房地產開發企業實行資質管理.設立房地產開發企業,除應當符合有關法律,行政法規規定的企業設立條件外,還應當具備下列條件:(一)有符合公司法人登記的名稱和組織機構;(二)有房地產開發經營所需要的固定的辦公用房;(三)注冊資本100萬元以上;(四)有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。

  2、房地產開發行業實行資本金制度,房地產開發企業籌集的房地產開發項目資本金占項目總投資的比例,經濟適用住房項目不得低于百分之二十,其他房地產開發項目不得低于百分之三十五。并專項用于房地產開發項目的建設,接受有關部門的監督管理。鼓勵房地產開發企業實行業主工程款支付擔保制度。

  3、房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的,可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的,可以無償收回土地使用權。但是,因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外.

  第三章資源開發及綜合利用分析

  3.1資源開發利用

  當今,節約能源已成為世界性的問題之一,各國對能源問題都給予了極大的關注,合理利用能源降低能耗被列為經濟發展的重大課題.節約能源是指通過技術進步、合理利用,科學管理和經濟結構合理化等、以最小的能源消粍取得最大的經濟效益.從資源利用和環境?;さ慕嵌瓤?,就是要調整經濟結構,減少資源的使用董和提高資源的循環再用量,實施清潔生產,增強經濟發展的可持續性。

  資源開發利用及綜合利用,強調合理開發利用資源的戰略重要性和現實必要性,落實節約資源和?;せ肪郴竟?,建設低投入、髙產出,低消耗、少排放,能循環、可持續的國民經濟體系和資源節約型,環境友好型社會.

  《國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》指出:合理利用資源是貫徹落實科學發展觀的需要,即堅持以人為本,樹立全面、協調、可持續發展觀,促進經濟、社會和人的全面發展。

  合理利用資源是建設節約型社會的需要,即建設資源節約型社會,核心目標是降低資源消耗強度,提髙資源利用效率,減少自然資源系統進入社會系統的物質流和能源流的強度,實現社會經濟發展和資源消粍的減量化.

  合理利用資源是建立循環經濟體系的需要,印循環經濟是一種生態,它模擬自然生態系統的運行方式,遵循其特有的運行規律,實現特定資源的可持續利用和總體資源的永續利用,促進經濟活動的生態化。

  3.2資源綜合利用分析

  《2006年中國可持續性發展戰略報告》顯示,在世界59個主要國家的資源績效水平的調查排序,中國資源績效居倒數第 6位.2005年全國能源效率為34.1%,比發達國家低10個百分點。工業固體廢棄物綜合利用率從55.8提高到60%,主要再生資源回收利用率提高到65%,森林覆蓋率從18.2%提高到 20%,木材綜合利用率由目前的60%左右提高到70%用水左右。萬元GDP用水量降低20%,單位工業增加值用水低于115 立方米。

  本項目位于視高景觀大道和成黑快速通道交叉口,由市政管網供水,能夠滿足本工程生產、生活需要。生活節水采用節水器具等措施,并且對供水管道、管件和閥門選用質量可靠的節能產品,加強管理,避免跑、冒、漏.滴的發生.同時所有用水單位,都裝有計量裝置。因本工程用水量不大,對當地地下(表)水資源不會造成不利影響。

  第四章 節能方案分析

  4.1設計依據

  4.1.1設計依據及用能標準,

  1.《中華人民共和國節約能源法》

  2.《中華人民共和國清潔生產促進法》

  3.《關于印發節能減排綜合性工作方案的通知》(國發[2007]15號)

  4.《節能中長期專項規劃》(發改環資[2004]2505號)

  5.《中國節能技術政策大綱》(國家發改委、科技部2006年 12月〉

  6.《國家鼓勵發展的資源節約綜合利用環境?;ぜ際酢?國家發改委2005年65號)

  7.《四川省節約能源條例》

  4.1.2項目節能背景分析

  節能是我國經濟和社會發展的一項長遠戰略方針,也是當前一項極為緊迫的任務,目前,我國已成為世界第二大能源生產國和第二能源消費國。特別是近兩年來,在國民經濟快速增長的拉動下,我國能源需求增長較快,能源緊張業已成為制約經濟持續,穩定發展的重要問題。

  節能、節水原則:

  (1)認真貫徹國家產業政策和行業節能設計規范,嚴格執行節能技術規定,努力做到合理使用資源。

  (2)積極采用先進的節能新材料、新工藝、新技術,嚴禁采用國家或行業主管部門已淘汰的落后的工藝和設備。

  1.3項目節能背景分析

  我國能源資源相對不足,人均擁有值遠低于世界平均水平. 隨著經濟規模的擴大,能源需求呈持續快速增長,供需矛盾日益突出。能源將是我國當前和今后相當長時期內制約經濟和社會發展的瓶頸,關系到我國經濟、社會發展目標的實現。節能是一項長期的戰略任務,是當前的緊迫任務,是我國的基本國策.因此,現在及可預見的未來,節能,將始終伴隨該項目一路同行。

  本項目的實施將有助于改善當地的居住條件和提高人民的生活水平,促進經濟的進一步繁榮和社會和諧發展,具有較好的經濟效益和社會效益。

  4.2項目能源消粍種類和數量分析

  本項目主要消粍能源為水、電力。

  本項目建成后各種能源消耗情況如下:

  用電量:主要用于照明、電梯、空調、休閑娛樂設施用電。其中不同場所用電負荷與用電系數不同,商業用房用電指標為 60w/㎡,辦公用房用電指標為50 w/㎡,車庫及設備建筑用電指標為12 w/㎡,初步估算項目總電力負荷約為938.65萬kwh.

  用水:項目用水由市政供水管網供給。項目區用水主要為生活用水和室外消火栓用水等,全年用水量為45.21萬噸。

  4.3項目所在地能源供應狀況分析

  1.能源供應狀況

  供電:根據現場供電條件,電源線由市政供電網絡引入電源,建變配室和箱式變電站,進線電壓為10KV,配電電壓為380/220KV,配電方式為樹干式與放射式相結合的形式。電源引入及配出電纜釆用直埋方式敷設,

  項目綠地、庭院燈、路燈及其他室外照明采用LED燈. 路燈間距20-30米。

  供水:根據園區管理部門提供,由市政自來水管網供給,規劃從 市城市供水管網引入給水管,滿足規劃區用水量要求.給水主管道環狀及枝狀布置,消水栓按100米服務半徑設置.

  4.4節能推施

  1.項目采取屋面、外墻進行保溫隔熱處理,采用髙性能的玻璃窗,精心處理構造細部,降低傳導系數。建筑設計充分利用自然光,樓梯間等公共場所采用節能型燈具。

  2.LED路燈:LED燈具有節省投資,髙性價比特點明顯,使用綠色、環保,一次性投入,長期受益。

  3.在各主要用電場所安裝電表計量用電、責任落實到人,并制定先進合理的用電指標,認真考核;釆用節能燈,亮度要適宜.

  4.選用節能型變壓器及節能設備,并釆取電容補償,提高功率因數;用電設備均選用國內節能產品,對負荷變化較大的電機采用變頻調速,使其實際功率與符合相適應,達到降低能耗,提高工作品質的作用。

  5.所有用水器具都應選用節水型產品,嚴格控制各用水點的水壓和水景,安裝計量儀表,以免管網跑、冒、滴、漏和流速過大或靜壓過高而造成水資源浪費;對用水點規定合理的消耗定額,安裝水表,專人管理,杜絕常流水;加強廢水回收利用。

  6.供熱、供冷管網在室外和地溝中采用聚氨酯發泡材料保溫,降低管道冷熱損失。室內釆用超細玻璃棉管殼保溫,?;げ鬮斂A坎?,以減少熱能損耗.采暖供熱系統按設計負荷設置,并設有調節控制裝置及能蛩計量儀表。

  7.為達到節能目的,除加強管理進行分項計量外,凡材料,設備、衛生潔具.給水龍頭.照明燈具均采用節能型。

  8.建立健全節能管理制度,加強節能管理。

  4.5建筑節能

  4.5.1建筑節能標準要求

  根據《居住建筑節能設計標準》,圍護結構傳熱系數和遮陽系數艱值如下:

  門窗密封性指標:項目所在地建筑不低于國標《建筑外窗空氣滲透性能分級及其檢測方法》(GB7107)規定的Ⅲ級水平,相當于窗戶每米縫長的空氣滲透量:QL≤ 2.5m3/(m·h)。

  4.5.2建筑節能措施

  為了貫徹國家節約能源的政策,扭轉在寒冷地區和冬冷夏熱地區的居住建筑采暖能耗大,熱環境質量差的狀況,通過在建筑設計和采暖設計中釆用有效的技術措施,將單位建筑面積能粍控制在較低的水平.

  1.根據項目所在地區的氣候條件,建筑物釆取南北朝向,條形結構,窗墻比不大于30%。

  2.外墻:建筑物均采用5mm厚聚苯乙烯泡沫板保溫.傳熱系數為0.61,比節能標準低39%。

  3.屋面:采用坡屋面構造,從下到上構造層次依次為:鋼筋混凝土屋面板,15mm水泥砂漿找平層,80mm厚聚苯乙烯泡沫極保溫,防水涂料層.傳熱系數為0.58,比節能標準還低27.5%。

  4、采光:在燈具選擇中,釆用節能型光源。走廊及樓梯間照明采用定時供電、聲控、光控等智能化的自動控制系統,以達到節約照明用電和延長照明產品壽命的目的:道路照明盡量選用太陽能LED光源.

  通過有效的節能措施,本項目的圍護結構熱工性能可達到以下傳熱水平。

  4.6能源管理

  4.6.1管理組織和制度

  在能源管理制度建設方面,設置節能管理機構,制定從能源采購,計量、統計、運營過程管理和定額考核等一系列的能源管理制度,并以經濟責任制的方式嚴格考核,促進企業各項節能工作的有效展開。

  4.6.2能源計量

  建立能源計量系統,加強計量管理,配備相應的儀表和設備、建立能源計量器具臺帳、計量器具檔案;

  建立能源統計工作制度,對涉及能源購入貯存,加工轉換,輸送分配和最終使用四個環節分類統計。

  4.7節能效果分析結論與建議

  本項目是由怡宏房地產開發有限公司開發建設的,項目建設釆用先進的設備和國家要求的節能型建筑設計、建筑材料,項目建設符合國家產業政策。

  經過分析、比較,企業針對本項目的具體情況,制定合理利用能源及節能的技術措施,有效的降低了各類能源的消耗.項目建設選用了目前國內先進的設備和節能型設計.建筑材料,圍護結構傳熱系數低于《居住建筑節能設計標準》的傳熱系數,由此,最終建筑面積單耗低于國家標準要求。項目使用的主要能源種類合理,能源供應有保障,從能源利用和節能角度考慮,項目是可行的。

  第五章 建設用地、征地分析

  5.1項目選址及用地方案

  1.建設地點:無飲水源地、自然?;で?文物景觀、重要軍事設施等環境敏感點;現在的勘探結果表明,項目選址不會安全。根據市發展規劃,項目選址及項目的建設不會影響防洪、排澇、通航、通信. 因此,項目選址適合本項目建設.

  2.占地面積:69898. 04(104.85畝)平方米;

  3.土地性質:商業用地(B1)兼容住宅用地(R2),其中商業建筑面積大于計入容積率總建筑面積的51%

  4.土地使用權:通過招拍掛方式取得該地塊的土地使用權

  5.2 土地利用合理性分析

  本項目占地面積:69898.04平方米,

  規劃總建筑面積:270983平方米,

  (一)地上計容建筑面積:207213平方米

  1、住宅建筑面積:90150平方米

  2、非建筑面積:117063平方米

  (1)、商業建筑面積20600平方米,

  A、酒店建筑面積:20600平方米

  B、大型圖書音像制品經營建筑面積:21300平方米,

  C、大型購物中心建筑面積:41960平方米,

  D、幼兒園建筑面積:3000平方米,

  E、其他商業建筑面積:29785平方米,

  (2)、配套設施建筑面積:418平方米,

  A、物管用房建筑面積:250平方米

  B、治安用房建筑面積:100平方米

  C、對內公廁建筑面積:68平方米

  (二)地上不計容建筑面積:63770平方米

  1、一層架空層建筑面積:1035平方米

  2、地下車庫建筑面積:62320平方米,

  3、社區用房建筑面積:195平方米

  4、綜合文化活動室建筑面積:220平方米

  項目選址恰當、建設規模合理,符合我國有關土地管理政策法規的要求。

  5.3本項目用地合理性分析

  容積率

  容積率是指項目用地范圍內地上總建筑面積與項目總用地面積的比值.容積率直接涉及到項目區的舒適度,容積率越低,舒適度越髙,反之則舒適度越低.該項目為城市商業綜合體,總體的容積率為2.965該項目的舒適度良好。

  建筑密度

  建筑密度是指項目用地范圍內所有建筑的基地總面積與規劃建設用地靣積之比。建筑密度是反映建筑占用地面積比例的一個概念。該項目建筑密度為39.97%,滿足相關建設規定.

  綠地率

  綠地率是指居住區用地范圍內各類綠地的總和與項目區用地的比率。綠地率越低,居民的舒適度越高,反之則舒適度越低。該項目的綠地率為25.20%滿足綠化要求。

  第六章 環境和生態影響分析

  6.1環境現狀

  本項目附近無飲水水源地,自然?;で?文物景觀等敏感點,環境現狀良好。

  6.2采用的環境?;け曜?/strong>

  《建筑項目環境?;す芾戇旆ā?86)國環字第003號

  《建筑項目環境?;ど杓乒娑ā?87)國環字第002號

  《環境空氣質量標準》

  《大氣汚染物綜合排放標準》

  《地面水環境質量標準》

  《污水綜合排放標準》

  《污水排入城市下水道水質標準》

  《城市區域環境噪聲標準》

  《建筑施工場界噪聲限值》

  《城市區域環境振動標準》

  6.3項目對生態環境的影響分析

  6.3.1施工期

  本項目在施工建設過程中,對環境會造成一定的影響,其主要的影響因素包括:汽車運輸揚塵、材料堆罝產生的無組織粉塵,施工棄土及建筑垃圾、施工機械排放的廢氣、施工隊伍的生活污水、施工設備和作業噪聲。

  6.3.2運營期

  項目在運營過程中產生的污染物主要是用戶曰常生活產生的污染物,主要是生活污水、曰常生活垃圾。

  6.4生態環境?;ご朧?/strong>

  1、對于項目施工過程中,造成的粉塵污染,將采取以下的防護措施:(1)車輛運輸棄土、石灰、砂石時,加蓋苫布;

  (2)對施工場區和道路定時灑水:

  (3)使用商品混凝土、以減小揚塵及嗓聲影響;

  (4)開挖的土方即時清運。

  2、項目施工過程中,產生的棄土將首先用于小區綠化,其余外運。產生的建筑垃圾待按照環衛部門的要求運至指定的垃圾填埋場予以處理,對于項目運營過程中產生的生活垃圾,將在小區內設立若干垃圾箱,定期集中送至垃圾轉運站,然后由市區環衛部門負責運至指定的垃圾廠,予以處理。

  3、項目施工過程中,將采取一些措施預防噪聲污染,包括: 合理安排施工布局,高噪聲作業夜間禁止進行;在施工場界設置維護設施,采取立面密閉網的維護方式,以減小對周圍環境的影響.

  4、項目施工和運營過程中,產生的生活污水將首先經化糞池處理,在水質符合《污水排入城市下水道水質標準》后再排入市政污水管網。

  5、對于項目施工過程中產生的廢氣,要嚴格控制排放標準、如有必要,加裝凈化裝置。運營過程中,將有選擇的引入環保、髙效的天然氣,以減少對環境的污染‘

  通過實施以上的環保措施,項目在施工和運營過程中,將切實?;せ肪?,達到環保部門制定的各項環境?;け曜?,環保效果明顯.另外,項目建成后,還將采取一系列綠化美化環境的措施,使環境質量得到進一步提高。

  6.5地質災害影響分析

  擬建場地地形簡單,地貌單一,地層巖性均一且層位德定,無不良地質現象存在,適于建設本項目,

  第七章 經濟影響分析

  7.1投資估算及資金籌措

  7.1.1編制依據

  2006年四川省建筑工程概算費用定額

  2008年四川省建設項目預算及其它費用定額

  國家計委關于加強基本建設在中型項目概算中“價差預備費”管理有關問題的通知

  國內設備及材料現行市場價

  依據2006年國家發改委,建設部頒市的《建設項目經濟方法與參數》《第三版》;2007年1月1日國家財政部頒發的《企業財務通則》和《企業會計準則一基本準則》。

  項目承辦單位提供的有關數據

  7.1.2投資估算

  建筑安裝工程費:是指建造房屋建設物所發生的建設工程費用和安裝工程費用等,本項目采用概算指標估算.

  該項目髙層及商業建筑釆用框剪結構,停車場及道路釆用混凝土路面,采用概算指標估算法,故本項目建筑安裝工程費用估算為50000 萬元。

  1.土地費用:本項目土地費用為 7650萬元.

  2.下列工程建設其它費用按有關文件進行編制。

  (1)《建筑材料執行眉山市工程造價信息》中所頒布的材料價格。

  (2)建設單位管理費:按財建有關規定計算。

  (3)建設項目前期工作咨詢費按有關規定計算。

  (4)工程監理費:根據相關規定計算

  (5)工程勘察設計費:按有關規定計算

  (6)工程保險費:按相關文件規定繳納。

  (7)建設單位臨時設施費:按有關規定計算“

  項目總投資估算為60000萬元。

  3.項目開發建設投資估算及資金籌措本項目總投資60000萬元,資金籌措:全部為仁壽怡宏房地產開發有限公司自籌資金.

  7.2財務分析

  7.2.1評價依據

  (1)評價方法和參數依據

  根據2006年國家發改委、建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》第三版

  (2)財務會計依據

  本報告財務問題依據2008年國家財政部頒發的《企業財務通則》《和企業會計準則-基本準則》

  (3)數據認可

  報告采用的投資、價格等財務會計數據均經項目承辦單位認可.

  7.2.2財務數據分忻

  銷售收入:

  根據項目所處位置,周圍環境條件和房地產市場的趨勢預測,考慮到房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素。所有商業公寓、商鋪、車庫均面向市場銷售,其中:地上商鋪銷售單價9000元/平方米;地上商業公寓銷售單價3600元/平方米;車庫銷售單價50000元/個,以上數據表明,本項目銷售風險相對較低,資金回籠較有保障.

  營業稅金及附加根據國家有關稅收政策繳納

  盈利能力分析

  預計本項目銷售收入80000萬元,營業稅及附加稅總計為4000萬元.

  總投資收益率表示總投資的盈利水平,系指項目達到設計能力后正常年份的凈收益與項目總投資的比率。

  預計本項目總投資收益率為33%,該收益率不小于行業平均的投資收益率或投資者要求的最低收益項目可行。

  項目資本金凈利潤

  項目資本金凈利潤表示項目資本金的盈利水平,系指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內年平均凈利潤與項目資本金的比率.經計算,本項目資本金凈利潤率為18%。

  結論

  目前隨著房地產市場管理的不斷走向完善化,本公司加強企業管理、不斷提高房屋建設的質量,綜合各項不確定因素在不同變化率下的指標分析得出結論,本項目具有一定的財務盈利能力和抗風險能力,項目在財務上是可行的。

  第八章社會影響分析

  8.1社會效果影響分析

  本項目的實施,符合產業政策和區域經濟發展規劃,符合 市的城市規劃的總體要求。對當地的繁榮和經濟的發展起到了促進作用,提高并改善了當地居民購物,休閑.娛樂、餐飲.居住環境,產生了一定的經濟效益。本項目設計新穎,格局合理,環境優美,基礎配套設施完善,對加快推進城市發展進程具有重要意義和作用。

  同時,本項目的實施也解決了農民工就業問題,增加了農民的收入,在一定程度上起到了拉動經濟發展、提高人民生活水平的作用。

  綜上所述,按照統籌協調區域.城市發展的科學發展觀、科學規劃和整合土地資源的開發利用的原則。該項目不僅可以滿足當地快速發展的需要,而且還從側面帶動了其相關行業發展,如建材、運輸等行業。故該項目的建設是可行的。

  8.2社會影響分析結論

  該項目合理開發并有效利用資源,區域布置合理^符合國家法律、符合國家宏觀調控政策.符合國民經濟和社會發展規劃、行業規劃、產業政策,行業準入標準和土地利用總體規劃。

  該項目是適應當地房地產市場發展需要的工程,為市廣大居民提供了一個實用性,舒適性、合理性相結合的購物及辦公場所。分析表明,該項目良好的經濟效益和社會效益。

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